观点指数(GDIRI) 3月23日，中航北京昌保租赁住房REIT的申报获批通过，基金合同期限为62年，准予基金的募集份额总额为4亿份。
该项目原始权益人为北京市昌平保障房建设投资管理有限公司，基金管理人为中航基金管理有限公司，专项计划管理人为中航证券有限公司。
根据招募说明书，项目拟募集规模8.28亿元，不动产项目估值调整为8.2亿元。预计2025年度和2026年度净现金流分派率分别为4.11%（年化）和4.15%。
网下询价定于2026年3月27日进行，询价区间为1.822元/份-2.318元/份。最终募集金额将根据发行价格确定，预计募集规模区间为7.28亿元至9.28亿元。
本次REIT募集的回收资金用途明确，计划用于偿还不动产项目存量债务2.58亿元、缴纳税金0.01亿元、昌平保障房公司作为原始权益人认购本不动产基金份额预计2.82亿元，以及收购北京市昌平区回龙观新村剩余安置房项目、北七家镇中心起步区（暨海鶄落新村建设）土地一级开发项目一期HQL-09地块R2二类居住用地项目、北京市昌平区未来城市二期人才公租房项目，合计投入2.88亿元。
与此同时，中金厦门安居REIT已于近期成功完成扩募注册，成为继北京、上海之后，第三家实现首发+扩募双轮驱动的保租房平台。
从全市拣选到园区接力
据观点指数了解，北京昌平未来科学城板块定位为汇聚国际一流创新型企业、研发机构和人才的技术创新高地，处于北京市“三城一区”科创集群的连接点，是建设国际科技创新中心的主平台之一。
本次中航北京昌保REIT的底层资产为该板块内的滟澜新宸、国瑞熙院、未来融尚家园三个公租房项目，合计1392套房源，总建筑面积14.8万平方米。资产全部纳入北京市公租房管理体系，租金定价及租户资格接受政府严格监管，确保了现金流的持续性与稳定性。
依托区域内密集的高等院校、科研机构及企事业单位，项目租户主要面向符合人才条件的单位及个人。
其中，滟澜新宸项目和国瑞熙院项目主要面向符合相关人才条件的单位及个人租户，未来融尚家园项目租户为昌平区未来科学城内部分单位（缴纳社保地为昌平区）近三年内毕业的大学生群体。
项目公司的主要经营模式为以自持公租房资产向符合要求的租户提供公租房租赁服务并收取租金。
底层资产运营表现，来源：基金招募说明书
运营数据方面，招募说明书显示，截至2025年9月30日，滟澜新宸、国瑞熙院以及未来融尚家园按租赁面积统计的时点出租率分别为96.24%、96.2%以及58.86%。
其中未来融尚家园时点出租率较低是根据项目的配租规则，受首轮大学生租户集中到期换租影响，未来融尚家园时点出租率显示为58.86%。不过，退租腾房与新批次签约工作已基本完成（新租约起租日为2025年10月），若按签约口径统计，该时点签约率为98.71%。
结合2022-2024年数据，三个项目连续多年保持高出租率和租金水平的稳定，此次时点波动仅为周期性换租所致，不影响资产整体的运营稳定性。
针对交易所关于估值合理性及运营管控的反馈，项目方将不动产估值从申报初稿的8.47亿元下调至8.20亿元，降幅3.19%。调整重点在于细化租金增长预测依据及补充周边竞品对比数据。
从本项目估值下调可以看出，目前公募REITs市场对资产估值的审核趋于严格，更加注重租金增长的可持续性及预测依据的充分性，有利于保护投资者的利益。
据观点指数了解，已上市的8只租赁住房REITs入池资产多采取同市跨区分散布局策略。资产往往跨越多个行政区，旨在通过地理分散平滑单一区域的空置风险，但客观上增加了管理半径和运营协同的难度。
中航北京昌保REIT的资产100%集中于未来科学城核心区，形成了紧密的资产簇。这种高度集中的布局有利于降低管理成本，实现运营团队、维修资源及社区服务的集约化管理。同时，资产与区域产业规划深度绑定，能够更直接地受益于特定板块的发展红利。
但需注意的是，虽然产业绑定带来了高稳定性，但在宏观经济波动导致科技行业招聘放缓时，此类资产的抗周期性弱于面向全社会的保障房项目，投资者需关注区域产业周期的波动风险。
基于底层资产特性，基金在租户结构与需求基础也有明显差异。该项目租户高度依赖未来科学城的产业发展状况，高比例的产业人才配租带来了较高的稳定性和较低的违约率，但也意味着项目运营表现与该区域产业景气度及人才引进政策的关联性较强。
这与此前的8只租赁住房REITs面向全市广泛社会面摇号的项目在风险敞口上存在结构性差异。
企业主体层面，这是首次以区属国资平台身份独立申报并获批REITs，打破了以往必须由市级大平台或全国性租赁平台作为支持的隐性门槛。昌平保障房公司作为区级专业平台，在对接属地政策、响应园区定制化需求方面展现出更高的灵活性。
这也表明了只要资产具备清晰的产业支撑和稳定的现金流，区级专业平台同样具备独立发行REITs的可行性，为后续各地拥有优质产业园区配套住房的区级城投/保障房平台的存量资产盘活打开了想象空间，一城一区一REIT或一园一REIT的细分模式或将增多。
同时，中航北京昌保租赁住房REIT不仅是全国首只区域型国企主导的租赁住房REIT，也是首个与国家级科学城深度绑定的产业型租赁住房REIT，实现了金融工具与地方产业招商战略的深度耦合，同时也说明在特定的高能级产业板块，区域深耕、产业集聚型资产在证券化过程中的独特估值逻辑。
对于投资者而言，此类“区域深耕型”的产品提供了分享特定产业集群发展红利的机会，但也需充分评估其对单一区域政策及产业周期的依赖。
未来，随着更多区级平台入局，保租房REITs市场的广度与深度将会进一步拓展。
扩募常态化开启，资本循环形成
据悉，截至2025年9月30日，昌平保障房公司总资产规模约为126.8亿元。除上文提及的首批入池的3个不动产项目外，昌平保障房公司持有并运营13个人才公租房、轮候公租房、保租房项目及一部分零散公租房房源，面积合计逾65万平方米。
据基金募集说明书披露，后续昌平保障房公司将根据持有资产的运营情况择机注入优质资产。
就在中航北京昌保项目获批之际，中金厦门安居租赁住房REIT的扩募申请也于近期正式获得证监会批复。
2026年3月16日，中金厦门安居REIT扩募获批，这是继华夏北京保障房REIT、华夏基金华润有巢REIT之后，又一只实现扩募的租赁住房REIT。
北京、上海及厦门资产扩募的成功落地，验证了租赁住房REITs平台具备持续吸纳新资产的能力，有助于原始权益人盘活存量资产，形成投资、建设、运营、证券化、再投资的良性循环。
其中2025年6月25日，华夏北京保障房REIT扩募项目于上海证券交易所正式上市，成为国内首单成功实现扩募的租赁住房REITs项目。该项目从公告提交扩募申请至获批落地，全程用时10个月，采用定向扩募模式，向不超过24名特定对象发售2.24亿份基金份额，最终募集资金总额达9.46亿元。
2026年1月12日，华夏基金华润有巢REIT扩募项目同步在上海证券交易所挂牌上市，采用向原基金持有人优先配售的模式，最终实现募集资金总额约11.329亿元。
其中华夏北京保障房REIT扩募资产包括位于北京市海淀区、房山区、通州区、大兴区的4个项目，延续了首发资产的逻辑，横跨北京多个行政区。
与北京项目的多项目打包不同，有巢扩募资产专注于单个高品质项目，同时扩募资产具有更强的市场化运营色彩。有巢马桥项目提供了“一张床、一间房、一套房”的多层次产品，不限于传统公租房，更涵盖了新时代城市建设者管理者之家等创新业态，服务对象包括大量产业工人和新市民。
最新获批的中金厦门安居REIT扩募资产全部位于厦门岛内（思明区、湖里区），有一定的区位优势，属于城市核心地段的稀缺资产。
截至2025年9月30日，厦门安居集团持有的租赁住房面积合计约190.5万平方米，已出租面积109.18万平方米，持有房源分布在厦门市湖里区、思明区、海沧区、翔安区、同安区、集美区，且均由运营管理机构安居租赁进行管理。
与早前两单的扩募路径一致，此次成功实现扩募的中金厦门安居REIT，新增资产同样继续保持同城布局的特征，所收购的林边公寓、仁和公寓均位于厦门市核心区域，与原有底层资产形成同城联动，两者分别于2022年9月和2022年4月投入运营，前者房源体量为696套，后者共有房源1993套。
由于建成年代较新，物业品质和区域较好，项目租金和出租率水平是厦门安居在思明区、湖里区持有的资产中较高的。
其中，林边公寓项目个人租户以青年人为主，35岁及以下租户的占比为79.65%，其中，25岁至35岁（含）之间的租户套数占比为48.65%。仁和公寓项目均为企业租户，集中在事业单位、卫生和社会工作、社会组织、批发和零售业、租赁和商务服务业等行业。
其中，仁和公寓为公共租赁住房项目，配租对象原为厦门市卫健系统的无住房职工，由职工所在单位集体申请承租，主要客群为五缘湾医疗园区内员工。2024年1月，因部分企业租户资质不符，清退了302套房源，导致年度平均面积出租率由2023年的94.04%下降至2024年的84.82%。
现阶段已放开配租对象限制，至2025年9月30日，仁和公寓面积出租率已提升至99.55%，开放常态化配租后，平均去化天数在15日左右。近2年的年度平均面积续签率均在95%。
重要现金流提供方的租赁面积占仁和公寓项目已出租面积的比例已有所降低。未来拟购入不动产项目的现金流分散度将不断提升，抗风险能力进一步加强。极端情况下，若出现重要现金流提供方部分房源集中退租的风险，预计可面向市场快速去化。
值得注意的是，国泰海通城投宽庭保租房REIT、汇添富上海地产租赁住房REIT等多单已上市租赁住房REITs已开启扩募进程，扩募已逐步成为租赁住房REITs的必选项。
中航北京昌保REIT的落地与中金厦门安居REIT的扩募获批，表明住房租赁公募REITs市场进入了产品细分化与运作常态化并行的新阶段。扩募机制的逐步成熟，为拥有丰富储备资产的运营平台提供了持续的资本运作工具。
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